由于目前司法拍卖以网络拍卖为优先，因此主要障碍就是有无竞拍人，可拍卖的被执行财产也种类丰富，不动产中包含了商品房、店铺、厂房、国有土地等等、动产中也包括了机器设备、原材料、汽车、商品、手表等等。但是在淘宝司法拍卖的房子种类中存在以下几种必须要注意的问题。

　　一、宅基地房屋

　　宅基地房屋是否可以拍卖?答复是存在争议，也已经有法院曾经操作拍卖过，但一般法院不会操作拍卖，原因在于：

　　1、宅基地房屋的购买人只能是同一村民集体成员，且购买的只能是房屋而非宅基地所有权，宅基地所有权属于村民集体，故只能流转使用权，但我国现有的房地一体模式，使得购买宅基地房屋必然涉及宅基地，其合同效力需要区别对待，《土地管理法》有规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超出规定标准，也就是说如果已经有宅基地且到达规定标准的，购买无效，如果没有超出的是可以购买的，但也很难办理宅基地房屋房产证，绝大部分省市房屋管理部分都停止办理宅基地房屋房产证;

　　2、由于宅基地房屋难以过户等等问题，最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条也规定：“对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋，民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”被执行人如果仅有农村私房可供执行，可认定为无可共执行的财产;

　　3、宅基地房屋成交比例基本为0，但如果启动执行拍卖，同样要牵涉人财物力，同时往往清退极难，因此宅基地房屋往往不进行拍卖。

　　二、唯一住房

　　对于唯一住房，目前明确意见是可以执行，只要“如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。”15年最高院的执行异议中对于唯一住房认定标准做了明确的三个前提条件，更具体的认定操作细则，要看江苏高院出台的会议纪要。但唯一住房与否于竞拍人无关，因此如果被执行人以唯一住房为由来阻挠的话，可以不用理睬，直接报警即包括可以打执行法院处理。

　　三、未清场房屋

　　对于未清场房屋，极不建议购买。对于被执行房屋以清场为原则，以未清场为例外，但凡未清场的房屋都有种种原因，而这个原因是竞拍人所无法掌控知悉的，多数为被执行人家中老弱病残恶意阻挠执行，即便你成功竞拍房屋后清场同样困难。而有无清场一般都在拍卖公告中进行明确载明，购买前需要慎重考虑，但相对而言价格可能会有些优势。也不排除有捡漏的，在拍卖成功后很快就清场完毕。

　　如果已经拍卖仅提供几点建议以供参考：

　　1、问清楚不能清场原因以及以后清场的难易程度;

　　2、考虑清楚是否继续购买，是否款项已经全部结清。 如果不考虑继续购买，看拍卖公告中是否就房屋无法交付的瑕疵进行明确说明(一般未清场的拍卖房屋会在拍卖公告中提及未清场状况及风险)，如果没有，可以申请，撤销本次拍卖，对于该撤销权利的，理论基础在于标的物的瑕疵担保，法律依据目前尚无，但根据即将出台的《人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》意见已经明确，未尽到拍卖标的物瑕疵说明的，可以撤销本次拍卖;如果已经明确说明的，这属于你个人过失，因为拍卖已经明确说明，购买前也可以上门询问或察看，等拍卖成交后反悔的，只能自食苦果……但是范围仅限于保证金，即如果确定不购买的，已经支付保证金部分不予退还，其余部分是可以申请退还的。

　　如果决定继续购买的，要做的有两个：

　　1、虽然物权法解释及拍卖办法规定，不动产所有权自拍卖成交裁定送达给你后转移给你，但毕竟不动产还是以公示登记为准，不管能否入住，第一时间申请法院将户主登记强制变更过户;

　　2、申请并协助法院将盘踞人员进行清场;

　　3、更换门锁等。一般老赖本人是不敢居住的，除非其本身就不具备被拘留条件，盘踞抗拒的多是老弱病残，司法强制难度较大。对以攻其七寸抓其他可以拘留人员，这需要多方打听和配合了。

　　四、已租赁房屋

　　在执行过程中存在很多被执行人阻挠执行的情形，其中一种就是倒签虚拟租赁合同，租期往往是10年、20年以上。对此最高院明确合法有效的租赁必须在法院查封前就已经实际占有租赁物且无法查实属于虚假租赁的，如果租赁合法有效，则买卖不破租赁，即便竞买人购买了该租赁房屋是不能将已租人赶走的，但可以在成交后收取房屋租金。

　　五、厂房、商铺、土地等不动产

　　在购买厂房、商铺、土地等不动产时，必须要注意其土地性质，因为有很多厂房、商铺的土地其性质属于划拨土地，如果要过户转换性质需要额外缴纳土地出让金。

　　六、无证房屋、小产权房、违章建筑等

　　对于无证房屋、小产权房、违章建筑等不动产，目前对于其合法性质是不予认可的，因此也无法进行拍卖。一般都是在整体拍卖有证厂房、土地时，作为土地附属物评估其价值进而整个拍卖，因此个人也无法例外购买。但也有部分法院对其采取了拍卖措施，但往往在拍卖公告中明确无法过户等情形，对于此类财产，竞买人只能风险自担。

　　一套房子可能就是一个人一生的心血，因此在拍卖房子的时候，一定要注意以上几个问题。

  附：《淘宝司法拍卖房产注意事项》